На рынке недвижимости существует множество мошеннических схем, столкнувшись с которыми, можно не только остаться без жилья, но и лишиться сбережений. Тем не менее продавец также рискует при продаже недвижимости в Казахстане, в основном из-за своей не предусмотрительности или неграмотности. Рассмотрим типичные риски продавцов.
Неправильный выбор агентства недвижимости
Обратиться за помощью к риелтору — наиболее быстрый и безопасный способ продажи недвижимости. Опытный специалист обеспечит юридическую безопасность сделки.
Неопытные или недобросовестные риэлторы могут преследовать свои интересы в сделке или не заподозрить в потенциальном покупателе мошенника.
Как выбрать подходящее риэлторское агентство и на что следует обращать внимание:
- Сотрудничайте только с крупными риэлторскими фирмами с многолетним опытом работы и квалифицированными специалистами. Старайтесь избегать фирм-однодневок.
- Ознакомьтесь с репутацией агентства. Узнайте, не была ли компания или риэлторы замечены в скандалах. Почитайте отзывы о работе того специалиста, с которым вам предстоит сотрудничать.
- Никогда не оплачивайте комиссию или аванс за услуги агентства заранее. Риск столкнуться с недобросовестными риелторами достаточно высок.
- Обязательно заключайте договор. Профессиональное агентство в первую очередь само предложит вам его заключить. В нем будет перечислен объем услуг и полномочий риэлтора.
- Внимательно ознакомьтесь с документами, прежде чем их подписывать. Не стесняйтесь задавать вопросы, если вам что-то непонятно.
Беспечное отношение к оригиналам документов
Продавец имеет право не предоставлять никому оригиналы правоустанавливающих документов. Риэлтору для работы достаточно копий, которые он должен сверить с оригиналами в присутствии владельца жилья.
Внимательность при показе
При продаже недвижимости собственнику предстоит показ объекта большому количеству потенциальных покупателей. Большинство из них приходит для того, чтобы оценить жилье, увидеть ремонт, планировку, внешнюю инфраструктуру. Обычно порядочные клиенты этим и ограничиваются. Ситуация из жизни моего знакомого в ЖК Хан Тенгри: перед тем как впустить незнакомых людей в свое жилье, спрячьте ценные вещи, документы. Также не стоит позволять потенциальным клиентам свободно ходить по квартире без присмотра. Нередки случаи воровства во время показа квартир. Для подстраховки лучше записывать данные всех визитеров.
Непонимание различий между задатком и авансом
Как показывает практика, большинство продавцов не видят разницу между задатком и авансом. В повседневном употреблении значение этих понятий часто совпадает, однако с юридической точки зрения путать понятия нельзя.
Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения нового обязательства.
Иными словами, задаток представляет собой часть средств от полной стоимости недвижимости. Стороны обязуются выполнять свои обязательства, вне зависимости от обстоятельств.
Задаток выполняет две функции:
- является частичной предоплатой за покупаемую недвижимость;
- является гарантией того, что одна из сторон не откажется от выполнения взятых на себя обязательств.
Последствия прекращения и неисполнения обязательств, предписанных в соглашении о задатке, указаны в статье 338 Гражданского кодекса РК.
В том случае, если покупатель отказывается выполнять свои обязательства, то задаток остается у продавца. Если ответственным за невыполненные обязательства является продавец, то покупатель получает назад задаток в двойном размере. В некоторых случаях задатком может являться и полная сумма, уплаченная до заключения и исполнения договора купли-продажи.
В соответствии с законодательством РК, соглашение о задатке должно быть заключено письменно, вне зависимости от суммы задатка. Если задаток заключен в устной форме, то соглашение является недействительным. Также желательно нотариально заверять договор задатка для подстраховки в случае возникновения спорных ситуаций.
В соглашении о задатке должно быть указано:
- полная сумма сделки;
- сумма задатка;
- точный адрес, площадь и количество комнат продаваемой недвижимости;
- данные удостоверения личности сторон соглашения;
- сроки выполнения обязательств.
Аванс — это денежная сумма или иная имущественная ценность, которую выдают вперед, в счет установленных платежей или предстоящих расходов. Договор аванса не обязует стороны выполнять какие-либо действия.
Если покупатель отказывается от сделки, то он может вернуть аванс в полном объеме. Штрафные санкции применяются, только если это закреплено договором. Если продавец не учел это, то он рискует потерять время и деньги при расторжении сделки.
Недочеты в договоре купли-продажи
В договоре необходимо указывать следующие моменты:
- данные документа, удостоверяющего личность покупателя и продавца;
- цену недвижимости;
- обременения;
- адрес, количество комнат, количество квадратов и другие важные характеристики объекта;
- недостатки недвижимости;
- срок и порядок передачи квартиры покупателю;
- дееспособность сторон;
- согласие на продажу от супруга(-и), если продавец в браке.
Специалисты рекомендуют избегать использования шаблонного договора. Если специфические моменты не учтены, то покупатель сможет оспорить такой договор. Эти советы помогли знакомым избежать проблем при покупке квартиры в Нурлы Тау в Алматы.
Необходимо обязательно перечислить серьезные недостатки недвижимости в письменном виде, если они имеются. Если продавец умалчивает об этом, то покупатель имеет право расторгнуть сделку.
Например, если через полгода после покупки покупатель решит, что он не сможет оплатить ремонт каких-либо коммуникаций, то у него есть право обратиться в суд. При этом решение суда может быть вынесено в его пользу. В то же время, если недостатки прописаны в договоре, то расторгнуть сделку уже нельзя.
Нотариальное составление и заверение договора обеспечивает дополнительные гарантии безопасности. Нотариус проверяет законность сделки и разъясняет сторонам все нюансы, так как несет за это полную имущественную ответственность.
